Come avviare un B&B?

Vorresti aprire un B&B e non sai come fare? Che sia la tua attività principale o un secondo lavoro, si tratta di un’attività ricettiva a conduzione familiare, portata avanti da privati che mettono a disposizione una parte della propria abitazione, che sia per tutto l’anno o per stagioni, fornendo un’ospitalità di tipo economico, easy, dal forte contatto umano. Normalmente viene richiesto che l’host abbia la residenza, o almeno il domicilio, presso il b&b durante il periodo di apertura al pubblico, ma l’importante è che l’host sia sempre reperibile.

Oltre ad un letto si fornisce la colazione nel prezzo della camera, ma si devono utilizzare solo cibi e bevande confezionate senza alcuna manipolazione da parte dei gestori. Tieni a mente bene tutti questi aspetti, dal momento in cui decidi di avviare questo tipo di esercizio. Il B&B ha preso piede in Italia solo da pochi anni (sono circa 25.000, il 70% solo tra il Nord e il centro Italia), ma nasce nell’Europa del Nord come soluzione per viaggiatori che non hanno molte esigenze nei servizi e che non vogliono spendere molto. In Italia può avere dalle 3 alle 10 camere, (ogni regione ha le se regole, vedi la tabella sotto).

Regione Max N° Camere Max N° Posti Letto
Abruzzo 4 10
Basilicata 4/6 8/12
Calabria 4 8
Campania 3 6
Emilia Romagna 3 6
Friuli Venezia-Giulia 4 8
Lazio 3 6
Liguria 3
Lombardia 3 12
Marche 3 6
Molise 3 6
Piemonte 3 6
Puglia 6 10
Sardegna 3 6
Sicilia 5 20
Toscana 6 12
Prov. Trento 3
Prov. Bolzano 6
Umbria 3 8
Valle d’Aosta 3 6
Veneto 3

In Italia come si avvia un B&B?

Per l’apertura di un B&B in Italia, esistono degli adempimenti regolati dalle norme regionali e da regolamenti comunali, tenendo conto della Riforma sulla Legislazione Nazionale del Turismo (l.n. 135/2001).

Da dove cominciare?

Basta andare presso l’Ufficio Turistico del comune di residenza e fare denuncia di inizio attività (SCIA), indicando i prezzi – che dovranno essere esposti poi dietro la porta di ogni camera – i periodi di non attività e allegando i documenti necessari per la presentazione completa della pratica che possono variare da regione a regione: polizza di assicurazione, contratto di proprietà o affitto, planimetrie, ecc. Il costo va’ dai 150 ai 300 euro per i diritti di istruttoria.
Successivamente bisogna adempiere le pratiche che riguardano i locali uffici pubblici (sempre sulla base della normativa regionale) relativamente a:

  • classificazione della struttura
  • monitoraggio
  • comunicazioni di arrivo e presenza degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza

Occhio, chi non adempie a questi obblighi, va’ incontro a sanzioni amministrative.

Qual è il regime fiscale di un B&B?

Un B&B non è un’impresa, se l’attività è occasionale, per cui non occorre l’iscrizione al registro delle imprese presso la Camera di Commercio (diversamente dall’AffittaCamere) o l’attivazione di una partita IVA con quello che ne consegue formalmente: registri, libri contabili, ecc. Deve sussistere un carattere di saltuarietà, per cui basta l’interruzione dell’attività per un certo numero di giorni, anche non consecutivi (varia da regione a regione) nel corso dell’anno.
Quindi, sotto il profilo fiscale, il titolare deve adempiere solo agli obblighi ordinari ai fini Irpef: deve cioè dichiarare solo i proventi che derivano dall’attività del B&B, sotto la voce “redditi diversi”, al netto delle spese che riguardano lo svolgimento dell’attività: generi alimentari, detersivi e altro materiale per la pulizia, utenze, ecc. e la percentuale di costo proporzionale al periodo di ammortamento per i costi di lunga durata (mobili, attrezzature cucina, ecc.) Inoltre il titolare si deve munire dei documenti minimi (bollettino madre-figlia) per la quietanza dell’incasso dei singoli corrispettivi da parte dei clienti e conservare le fatture, scontrini, bollette, ecc.

Quali sono i requisiti strutturali e i servizi che deve avere un B&B?

Ogni regione richiede che gli immobili adibiti a B&B rispettino i requisiti di igiene, sicurezza, urbanistico-edilizi (impianti elettrici, gas, riscaldamento) e requisiti strutturali:

  • Superficie minima: 14 mq per camera doppia, 8 mq per camera singola
  • Numero di camere: da 3 a 6 camere (6-20 posti letto)
  • Arredi di base: letto, armadio, comodini, cestini, sedie, lampade, scrivanie
  • Accesso indipendente per gli ospiti nella propria stanza
  • Bagno ad uso esclusivo degli ospiti
  • Pulizia quotidiana dei locali
  • Cambio della biancheria quotidiana a cadenza diversa (almeno 2 volte a settimana) e comunque a ogni cambio dell’ospite
  • Offrire la prima colazione con cibi e bevande
  • I prodotti possono essere manipolati solo in caso di autorizzazioni igienico-sanitarie, altrimenti si utilizzano solo prodotti confezionati o colazione al bar

Bisogna modificare la destinazione d’uso e la residenza?

No. L’immobile rimane di tipo civile abitazione. Inoltre l’immobile può essere o di proprietà o preso in affitto, a meno che il locatore non abbia espressamente vietato per iscritto sul contratto di subaffittare le singole stanze.

Si può aprire un B&B in condominio?

Certamente, a meno che nel regolamento condominiale non sia stato esplicitato il divieto in merito.

Aprire un affittacamere invece di un B&B

Aprire un affittacamere consente di ovviare al problema delle limitazioni sul numero di camere, posti letto e tempo di permanenza, ma dev’essere esercitata sotto forma di impresa, con relativa iscrizione al Registro delle Imprese e adempimenti fiscali per le attività di impresa.

Se ti sono piaciuti i nostri consigli e hai bisogno di maggiore supporto per la promozione della tua struttura, puoi contattarci senza impegno!

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